Casos prácticos: Corretaje inmobiliario
1. Terreno urbanizado como el Dolphin Mall
EL PROBLEMA
Nuestro cliente, el señor Lee, un inversionista chino, nos llamó para plantearnos su problema. ¡Tenía que vender en 60 días una parcela de 373 acres de terreno ubicado al oeste de Miami que nos había comprado hacía años! Estaba en aprietos porque tenía que transferir todos sus bienes desde su sede en Hong Kong antes de que venciera su contrato de arrendamiento de 99 años.
Para complicar más aún el problema, el terreno no estaba zonificado, no contaba con derechos de construcción y se encontraba fuera de los límites de construcción urbana del condado de Miami-Dade, lo que permitía únicamente una casa por cada cinco acres brutos.
LA SOLUCIÓN CREATIVA
Inmediatamente comenzaron intensas campañas de mercadeo. Pese a lo difícil de la situación, conseguimos un comprador que estaba dispuesto a cerrar el contrato rápidamente y negociamos un acuerdo con una cláusula “tal cual”, sin las aprobaciones o los permisos de rigor. La venta se concretó dentro del plazo modificado pero aceptable de nuestro cliente.
EL RESULTADO
El señor Lee y sus socios financieros fueron recompensados por su propio código de honor, es decir, por haber contratado los servicios de Allen Morris como agente de adquisición por un precio de $685.000 y, en respeto a esa relación, haber acudido nuevamente a nosotros para ser sus corredores exclusivos y vender la parcela a un precio final en efectivo de $30 millones.
Hoy en día, la comunidad de Miami-Dade disfruta del terreno de 373 acres, en parte como el Miami Dolphin Mall, en parte (60 acres) como el distribuidor vial en las autopistas Dolphin Expressway y Turnpike Extension, y en parte como una zona comercial de clase A.
2. Compra vs. Arrendamiento (Steiner Leisure)
EL PROBLEMA
Una corporación internacional grande a la que le quedaban dos años en el contrato de arrendamiento tenía que decidir si se quedaba en el local de su sede actual o se mudaba a un nuevo edificio. Si bien existían espacios de oficinas más asequibles en zonas de oficinas tradicionales, a tan solo unas millas de distancia, el personal deseaba mantenerse cerca de sus hogares, de las tiendas y restaurantes. El equipo de arrendamiento llevó a cabo una extensa investigación en las zonas vecinas y concluyó que no existían alternativas viables.
LA SOLUCIÓN CREATIVA
El equipo de corretaje inmobiliario de Allen Morris realizó un análisis personalizado de “compra versus arrendamiento” para el primer ejecutivo de Steiner Leisure. Los hallazgos de dicho análisis demostraron que comprar el edificio que ocupaban en ese momento era la solución ideal, tanto desde el punto de vista financiero como logístico. Debido a la presión que impuso sobre el propietario el temor de perder a su arrendatario más grande, el propietario se vio obligado a vender al precio que ofrecía el arrendatario. Efectuamos una proyección de flujo de efectivo para demostrar al propietario que dado el costo de encontrar un nuevo arrendatario, resultaba menos costoso vender el edificio al precio ofrecido que perder al arrendatario actual y conseguir uno nuevo.
EL RESULTADO
La compra del inmueble se completó poco después de un período de diligencia debida, lo que proporcionó a la corporación el control total sobre sus costos de ocupación y requisitos de expansión. Posteriormente fuimos contratados por Steiner Leisure para encargarnos del arriendo del espacio desocupado y hemos presentado oportunidades de inversión a los ejecutivos de la corporación.
