Caso práctico: Administración de activos
Superficie en acres en el condado de Miami-Dade (Sección 19)
EL PROBLEMA
Nuestro cliente compró una milla cuadrada de 650 acres de terreno en el suroeste del condado de Miami-Dade (Sección 19) para construcción en el futuro, de conformidad con el Plan maestro de uso del terreno del condado Dade, que permitía la construcción de edificios comerciales, de oficinas e industriales, especialmente a lo largo de las vías férreas.
Sin embargo, desde entonces el condado Miami-Dade modificó el Plan maestro reduciendo la zonificación de los 650 acres, a un potencial de construcción máximo de una casa por cada cinco acres brutos de terreno. En definitiva, esta acción conllevó a que se degradara por completo el valor del terreno en virtud de la modificación de los derechos de construcción (esto ocurrió antes de la ley Burt Harris). La reducción de la zonificación se mantuvo durante los 10 años siguientes y no había indicios de que el terreno pudiera reexaminarse en el futuro cercano.
LA SOLUCIÓN CREATIVA
La Sección 19 se ubicaba, en promedio, una milla al oeste y fuera de la Línea de Construcción dentro de la cual se podían construir seis casas por cada acre bruto. Dada la proximidad, una minoría de inversionistas inmobiliarios, empresarios y constructores de viviendas creían que la Sección 19 podría finalmente incluirse dentro de la Zona de construcción, y más aún, creyeron que podían “hacerlo realidad”.
Nuestros corredores contactaron y se reunieron con un pequeño grupo de optimistas que percibían valor donde no existía y que confiaban en su capacidad para lograr que se incluyera la Sección 19 en la Zona de construcción a razón de seis casas por cada acre, en un plazo de dos años. Sin embargo, los compradores solamente harían ofertas para comprar según la Sección 19 de acuerdo con las enmiendas al Plan maestro, esto es, si el comprador lograba obtener derechos de construcción conforme a la Sección 19; entonces –y solamente entonces– el comprador efectuaría el cierre del contrato de venta.
Concentramos nuestros esfuerzos de venta en una sociedad con tres constructoras muy exitosas, que inicialmente ofrecieron $18 millones, sujeto a la obtención de derechos de construcción con una fecha tentativa de cierre dentro de tres a cinco años, si procedía. Durante el intenso período de negociación que duró varios meses, esos mismos compradores firmaron y cerraron el contrato a un precio de $65 millones, prácticamente todo en efectivo, sin ninguna cláusula de “sujeto a contingencias”, y finalmente aceptaron el título de propiedad “tal cual”, sin ningún derecho de construcción más que una casa por cada cinco acres brutos.
EL RESULTADO
Hoy en día, 10 años después de la venta de $65 millones para el cliente, la Línea de construcción todavía no se ha acercado a los 650 acres y los propietarios solamente pueden construir una casa por cada cinco acres brutos. Todavía no existen planes de enmendar el Plan maestro en el futuro cercano.
