Casos prácticos: Representación de arrendatarios
1. Importante expansión del arrendatario
EL PROBLEMA
El cliente, Cherry Bekaert, una de las firmas de contabilidad más grandes en Estados Unidos, contrató a más de 115 personas durante una importante expansión acelerada en el sur de Florida. Esto creaba la necesidad inmediata de contar con aproximadamente 30.000 pies cuadrados de espacio. La situación era extremadamente urgente, ya que la firma tenía que ocupar el espacio antes de que comenzara la temporada de declaración de impuestos en enero de ese año.
LA SOLUCIÓN CREATIVA
Allen Morris pudo identificar varias opciones viables y crear un entorno altamente competitivo entre los propietarios del mercado, mediante la presentación de una “Solicitud de propuesta (RFP, por sus siglas en inglés)” diseñada a la medida. La RFP contemplaba condiciones altamente ventajosas para el arrendatario y se envió a los propietarios motivados que estaban interesados en atraer arrendatarios solventes como Cherry Bekaert.
EL RESULTADO
Al final, las intensas negociaciones llevadas a cabo en representación de Cherry Bekaert dieron como resultado que Allen Morris lograra en ese momento el arriendo más rentable en la historia de más de 60 años de la firma de contabilidad. La extraordinaria inteligencia de mercado en cuanto a “tarifas y condiciones de contrato” de las transacciones de arrendamiento comparables efectuadas recientemente, fue una enorme ventaja competitiva para lograr las mejores condiciones en nombre de Cherry Bekaert.
Cherry Bekaert
“Como una de las firmas de contadores más grandes del país, Cherry Bekaert exige la prestación de los mejores servicios. Thad Adams y Bill Bailey de Allen Morris cumplieron con estos estándares de la empresa al identificar los mejores locales para varias oficinas de Cherry Bekaert y negociar algunas de las condiciones de arrendamiento más beneficiosas de la historia de más de 60 años de nuestra firma”.
– David Appel, socio ejecutivo, sur de Florida
2. Renovación a una tarifa más baja (Singer Xenos Wealth Management)
EL PROBLEMA
Un arrendatario de larga data en un edificio de oficinas de clase A en una zona suburbana había renovado su contrato de arrendamiento en 2007, cuando las tarifas de alquiler de oficinas eran elevadas. En 2012, el aumento anual de la tarifa de arrendamiento había creado una enorme disparidad entre la tarifa del contrato del arrendatario y la tarifa de mercado para las mismas oficinas. El arrendatario estaba indignado y deseaba una reducción inmediata de la tarifa.
LA SOLUCIÓN CREATIVA
A pesar de que el contrato de arrendamiento vencía dentro de 18 meses, se realizó un extenso análisis de mercado y visitas guiadas en edificios que tendrían espacios desocupados comparables en el futuro. Los propietarios de estos edificios presentaron propuestas cuya fecha de inicio coincidía con el vencimiento del contrato del arrendatario. Allen Morris informó al arrendador actual sobre estas ofertas y por iniciativa propia le mostramos cuáles serían sus gastos si el arrendatario desocupara el espacio.
EL RESULTADO
El arrendador se inquietó ante la posibilidad de que el arrendatario se mudara de su edificio de oficinas después de tanto tiempo debido a que, según le había mostrado Allen Morris, las propiedades de la competencia ofrecían condiciones más atractivas. Se ejecutó una renovación prematura que reducía la tarifa de arrendamiento y ofrecía varios meses gratis al arrendatario.
3. Requisitos de expansión en el futuro (compañía farmacéutica multinacional)
EL PROBLEMA
Allen Morris representó a una compañía farmacéutica multinacional que deseaba establecer su sede regional de América Latina en Miami. Al igual que muchas otras firmas internacionales, la empresa deseaba comenzar con una oficina pequeña para los ejecutivos y tener la capacidad de expandirse a oficinas bastante más grandes al añadir personal tras la fase inicial.
LA SOLUCIÓN CREATIVA
El equipo de representación del arrendatario identificó un edificio de oficinas grande que presentaba amplias oportunidades para expansión. El equipo se cercioró de que el contrato de arrendamiento contemplara diversas opciones de expansión favorables para el arrendatario.
EL RESULTADO
Desde entonces, el arrendatario ha efectuado dos expansiones, duplicando su tamaño en menos de un año, pero continúa pagando la misma mensualidad y con las mismas condiciones –pese a que la tarifa cotizada por el edificio había aumentado considerablemente– gracias a las condiciones de arrendamiento originales negociadas por el equipo.
