Center Bulding, Jacksonville, FL

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Administración de activos

Cuando se es propietario el objetivo es dilucidar cómo aumentar el valor de esa propiedad, una tarea que supone un análisis continuo, reasignación estratégica y evaluación.

Nosotros evaluamos sistemáticamente la posición que ocupa la propiedad dentro de la curva de valor, en relación con el mercado general. Consultamos los cambios en inversión y demanda, monitorizamos las tendencias y llevamos control de la legislación que pudiera afectar la zonificación, así como otros factores externos que potencialmente pudieran alterar el valor del inmueble.

Nuestra norma de servicios incluye:

  • Auditoría de arriendos y otros ingresos.
  • Descubrimiento de fuentes de ingresos adicionales.
  • Evaluación de la viabilidad económica de remodelaciones y mejoras.
  • Creación de un presupuesto de cinco años para mejoras de capital.
  • Revisión de la cobertura de seguro y del costo.
  • Apelaciones fiscales.
  • Gestión del flujo de efectivo.
  • Acceso a las opciones financieras.
  • Servicios de liquidación.
  • Realización de la diligencia debida para adquisiciones.
  • Estructuración de transacciones.
  • Actualizaciones del mercado y tendencias.
  • Análisis de la recompensa de riesgo.
  • Opciones de curso de acción.

Caso práctico: Administración de activos

Superficie en acres en el condado de Miami-Dade (Sección 19)

Asset-Management---Section-19

EL PROBLEMA

Nuestro cliente compró una milla cuadrada de 650 acres de terreno en el suroeste del condado de Miami-Dade (Sección 19) para construcción en el futuro, de conformidad con el Plan maestro de uso del terreno del condado Dade, que permitía la construcción de edificios comerciales, de oficinas e industriales, especialmente a lo largo de las vías férreas.

Sin embargo, desde entonces el condado Miami-Dade modificó el Plan maestro reduciendo la zonificación de los 650 acres, a un potencial de construcción máximo de una casa por cada cinco acres brutos de terreno. En definitiva, esta acción conllevó a que se degradara por completo el valor del terreno en virtud de la modificación de los derechos de construcción (esto ocurrió antes de la ley Burt Harris). La reducción de la zonificación se mantuvo durante los 10 años siguientes y no había indicios de que el terreno pudiera reexaminarse en el futuro cercano.

LA SOLUCIÓN CREATIVA

La Sección 19 se ubicaba, en promedio, una milla al oeste y fuera de la Línea de Construcción dentro de la cual se podían construir seis casas por cada acre bruto. Dada la proximidad, una minoría de inversionistas inmobiliarios, empresarios y constructores de viviendas creían que la Sección 19 podría finalmente incluirse dentro de la Zona de construcción, y más aún, creyeron que podían “hacerlo realidad”.

Nuestros corredores contactaron y se reunieron con un pequeño grupo de optimistas que percibían valor donde no existía y que confiaban en su capacidad para lograr que se incluyera la Sección 19 en la Zona de construcción a razón de seis casas por cada acre, en un plazo de dos años. Sin embargo, los compradores solamente harían ofertas para comprar según la Sección 19 de acuerdo con las enmiendas al Plan maestro, esto es, si el comprador lograba obtener derechos de construcción conforme a la Sección 19; entonces –y solamente entonces– el comprador efectuaría el cierre del contrato de venta.

Concentramos nuestros esfuerzos de venta en una sociedad con tres constructoras muy exitosas, que inicialmente ofrecieron $18 millones, sujeto a la obtención de derechos de construcción con una fecha tentativa de cierre dentro de tres a cinco años, si procedía. Durante el intenso período de negociación que duró varios meses, esos mismos compradores firmaron y cerraron el contrato a un precio de $65 millones, prácticamente todo en efectivo, sin ninguna cláusula de “sujeto a contingencias”, y finalmente aceptaron el título de propiedad “tal cual”, sin ningún derecho de construcción más que una casa por cada cinco acres brutos.

EL RESULTADO

Hoy en día, 10 años después de la venta de $65 millones para el cliente, la Línea de construcción todavía no se ha acercado a los 650 acres y los propietarios solamente pueden construir una casa por cada cinco acres brutos. Todavía no existen planes de enmendar el Plan maestro en el futuro cercano.

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